El nuevo marco regulatorio que introdujo la Ley 27.551, comúnmente conocida como Ley de Alquileres, provocó profundos cambios en el modo de relación entre inquilinos y locatarios y trasformó las condiciones de mercado para el alquiler de inmuebles con fines habitacionales.
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En el marco de una entrevista con Lado P, el ciclo político de Infocielo, Jerónimo Guerrero Iraola, Director de Coordinación de Unidad Defensor en Defensoría del Pueblo de la Provincia, trazó un primer panorama respecto a los efectos prácticos de la normativa, aunque advirtió que “todavía no atravesamos el tiempo suficiente para hacer una evaluación en perspectiva de la norma”.
Pese a esa aclaración, el integrante del organismo encargado de defender derechos ciudadanos indicó que el espíritu de la norma “fue ampliar el marco de derechos para los inquilinos”. En ese sentido, consideró que “en abstracto la ley es bastante buena y vino a introducir un marco de derechos que son promisorios a futuro” pero reconoció dificultades “sociológicas” de implementación a partir de los comportamientos de los diferentes actores involucrados.
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“Cuando hay un cambio tan drástico en la regulación, se generan niveles de incertidumbre y expectativas que impactaron en lo sociológico. Muchas personas que tienen una propiedad y la ponen en el marcado para alquilar que sufrieron un desincentivo” expresó en referencia a aquellos que decidieron dejar de alquilar sus propiedades para ponerlas directamente a la venta.
Los cambios en las condiciones para alquilar
Cabe recordar que la norma extendió el plazo mínimo de los contratos de dos a tres años y estableció la actualización anual de los precios (antes era semestral). Además estipula que el aumento debe hacerse en base a un índice conformado por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de salarios RIPTE. El nuevo marco normativo, obliga al propietario a declarar el contrato de alquiler ante la AFIP.
“Cambió el piso mínimo de los contratos de alquiler pero además se cambió la lógica de la actualización del precio del alquiler. Como había incertidumbre del índice entonces hubo desincentivo o aumentos por las dudas para tener un colchón” explicó Jerónimo Guerrero Iraola.
Sobre el “blanqueo” de los contratos a la AFIP, mencionó que “generó retracción y muchas personas que no tenían declarado todos los contratos de locación pensaron que les iba a cambiar su situación impositiva
Los reclamos más comunes ante la Defensoría del Pueblo
Guerrero Iraola comentó que el primer año de vigencia de la norma, estuvo atravesado por la inédita situación de la pandemia: “Tuvimos un crecimiento interanual del 500% de los reclamos de inquilinos. Hubo normativas de emergencia que suspendían los desalojos o la suspensión del pago o diferencias por aumentos” dijo.
Remarcó que la ley “ampara el contrato formal” y señaló que “muchas personas resuelven la situación habitacional desde la informalidad. Hay contratos de palabra, subcontratos. Es un tema que tenemos que empezar a atender y ver qué hacemos con las personas que no tienen resuelta su situación habitacional a través de un marco normativo. Casi un 50% de los reclamos eran por situaciones informales” sostuvo.
También mencionó los casos de “prórrogas de contratos que son una ficción jurídica y ahí el límite es muy finito” y se refirió a aquellas “trampas” existentes para escapar a los alcances de la norma: “La ley de inquilinos en términos de Derechos forja un marco de garantías pero deja o excluye a aquellas locaciones que tienen habilitación comercial. Muchos de esos inmuebles permiten otro tipo de indexación. Hay una tendencia a tratar de eludir la ley” dijo.
Acciones de intervención de la Defensoría del Pueblo
Entre algunas de las acciones realizadas por el organismo de control que preside Guido Lorenzino, mencionó: “Uno de los primeros objetivos es combatir la infodemia o la falta de conocimiento del marco regulatorio. Después intervenimos en situaciones más críticas, donde intentamos mediar” expresó Jerónimo Guerrero Iraola.
A su vez habló de la “aparición de intermediarios como las inmobiliarias a veces genera distorsiones por los requisitos que piden para entrar y que quizás el locador no está ni enterado”
Por último, mencionó la problemática de los alquileres temporarios: “se acentuó con la proximidad de la temporada de verano con alquileres en dólares o las plataformas de alquileres temporarios. Hay que ver si no hay un fraude a la norma, si el contrato es por más de tres meses o es consecutivo se presume que se está tratando de eludir el marco normativo de protección a los inquilinos. Si van a celebrar contratos temporarios hay que informarse bien, aún en el ejercicio de la autonomía de la voluntad” concluyó el representante de la Defensoría del Pueblo.
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